夏珊谈到了商业开发过剩的问题，“首先，国家政策调控导致住宅开发风险高、利润小，开发商被迫进行商业转型;第二，土地出让结构发生了变化，政府明确要求出让的土地至少有20%-30%的商业配套;第三，商业开发较住宅开发而言可持续发展力较强，有利于后续价值的提升，为企业带来新契机。”
正因为存在上述原因，部分住宅地产商主动或被动向商业地产转型，尤其是近两年。为适应政策调整，部分开发商盲目开展商业项目，导致商业开发量过大，购物中心遍地;开发模式同质化严重。
“总结前人和同行的经验，我认为只有解决以下五个问题，商业项目才能产生持续性的竞争力。”五个问题具体为：第一，商业定位大同小异，同质化严重;第二，品牌招商竞争激烈，“僧多粥少”;第三，商户观望心态严重;第四，开发商商业开发经验不足;第五，管理人才严重缺乏。
那么为什么在商业开发过剩时期，福星惠誉“敢做商业”?夏珊表示：“虽然我们现在有压力，但依然认为有很多机会，因为我们想到、做到了很多别人没有做到的事情，拥有这“五最”特色的购物中心，全国独此一家。赢得了消费者，这个购物中心就赢得了未来和发展。”
提及10月1日这个重要的日子，夏珊信心满满，“商场开业只是一天，更重要的是未来五年、十年能否持续性地发展，所以我们与日本团队的合作也不是一天两天，未来的五年都将在一起，利用他们先进的管理经验经营、发展，同时培养我们自己的管理团队，从而实现持续、长久地发展。我们已经准备得非常充分了。”
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