购物商场层出不穷，这样的景象却难让业内感到乐观。
“从地点、规模、设计以至客户服务等方面着眼，仅极少数商场能称得上成功，余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说，大多数内地物业均属于后者。”恒隆地产董事长陈启宗在中期业绩报告中对内地同行的评价毫不客气。
根据仲量联行的统计数据，今年中国50个大城市中将会涌现约1200万平方米的新购物中心面积，并将在2015~2016年达到1500万平方米的年供应峰值。不断激增的市场供应，将零售地产市场逼入了墙角。
“在高档商场领域，绝对是赢者越赢、输者越输，用另外一个说法，就是‘通吃’。”陈启宗表示，“这跟本人提过的‘胜者为王’现象接近。引申而言，在类似今天的艰困市况里，强者拥有较佳的抗逆能力。”
今年上半年，恒隆地产内地业务的租金收入及营业溢利分别上升15%及14%至17亿港元及13.4亿港元，并未受到市场环境的拖累。
陈启宗认为，优质的购物商场拥有较高的议价能力吸引租户，对租户来说，其所支付的租金水平，并非首要关注的事，关键在于购物商场可带来的营业额，因此，即使一些商场提供现金装修补贴及其他优惠，顶级品牌仍然会去选择更加优质的购物商场。
“地点、规模和设计是商场的‘基因’，商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。”陈启宗认为。
就在部分定位中高端的大型购物中心尚且遇到招商困难之际，大量位于一、二线城市郊区以及三、四线城市市中心的散售型购物中心目前的经营状况更加艰难。
“在过去的几个季度，我们留意到中国低端散售型购物中心饱受低客流和高空置率之扰，项目负责人通常把这归因于电商对于传统客流的侵蚀。数以百计的私人小业主组成的购物中心，因软硬件缺失，难以与其他项目抗衡，客流便转向电商和整栋持有型购物中心。”仲量联行在近期一份报告中指出。
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